вторник, 31 января 2012 г.

Почему в Питере жилья строят больше, чем в Москве?

Сейчас много говорят об этом, что мол строительная индустрия в России просадила годовой план по вводу жилья, было запланировано 63 млн. квадратных метров, а сдали только 62 млн.

Да и эта цифра у меня лично вызывает большие сомнения, т.к. и год у нас предвыборный и надо подтянуть показатели, и знаю как фиксируют подобные показатели на уровне регионов. На мой личный взгляд от итоговой цифры можно смело отнимать треть и это будет правдой.

Объявление о недвижимости - сдам апартаменты недорого

Но что меня искренне поразило, это то, что в Питере жилья строят больше, чем в Москве. Я обратил на это внимание, когда составлял отчет по вводу жилья в городах России, кому интересно посмотреть можно здесь: топ-15 городов http://investcontrol.ru/realty-2011.html

Действительно, в Санкт-Петербурге ввели в эксплуатацию 2,7 млн. кв.м жилой недвижимости, а в Москве только 2,3 млн. кв.м. Да и то, учитывая как С.Собянин отчитывался перед В.Путиным по итогам своей деятельности за 2011 год, у меня складывается ощущение, что цифра по Москве будет несколько ниже. Тем не менее, даже для гигантской Москвы, самого дорогого города в сфере недвижимости и всероссийского аккумулятора денег это кажется очень низким показателем.

В чем могут быть причины? Я попробую привести свое мнение на этот счет.

1. Кризисные явления 2008-2009 гг. в сфере недвижимости. Я это помню по своей работе - стройки замораживали на глазах, выживали только компании, у которых было сразу много проектов в работе и при поддержке администрации. Кого поддерживали в те годы в Москве вы догадываетесь. След от Ю.Лужкова в сфере недвижимости прослеживается даже сейчас. Кого поддерживали (а главное - продолжают!) в Питере вы тоже догадываетесь. Кризис позволил выжить самым сильным, они и стали локомотивом нового роста в 2010-2011. В Москве меньше, а в Питере больше.

2. Насыщение рынка недвижимости. Могут спросить, как в Москве может быть насыщен рынок? Да легко, учитывая уровень инвестиций и дохода от них; сегодня гораздо выгоднее вкладывать в региональную недвижимость. Санкт-Петербург в этом плане уникальный город - там есть потенциал роста, т.к. он с одной стороны столичный город, с другой - большой транспортный узел на западной границе России, с третьей он просто красивее. Например я везде пишу, что в будущем хотел бы жить именно в Питере. Москва отстой.

3. Развитие привлекательных инвестиционных проектов в Санкт-Петербурге, а главное доступность информации по ним. Москва, если хотите "узурпированный" город в сфере недвижимости. Она может шуметь своими башнями "Москва-Сити", но при этом любой инвестор желающий вложить деньги в проект, наткнется на массу бессмысленной информации. В Питере с этим проще, полно информации куда инвестировать деньги, очень яркие проекты есть. Вот посмотрите Апарт-отель YE'S выгодный объект, приглашают инвесторов. Динамика строительства, условия приобретения, разрешительные документы - все есть. Кто не знает, апарт-отели - это модная фишка. Как жилой дом повышенной комфортности, но квартиры предназначены для временного проживания как в гостиницах.

4. Дорогие цены на жилье в Москве. Смотрите как это работает: пока рынок не насыщен, любая цена по умолчанию не может быть высокой, она спекулятивная. Есть спрос, значит есть предложение, скорректированное на конъюнктуру. Если раньше она была из разряда "быстрее пока это прибыльно", то сейчас она другая "прибыль подождет, пока она выше в другом месте". А другие места инвесторы знают - сегодня это Юг России: Сочи, Краснодар, Ростов-на-Дону. А что в Москве? А то, что по мере насыщения спекулятивные настроения уходят и начинается формирование рыночных цен. А они для инвесторов не очень привлекательные, так как профит снижается с течением времени.

5. Московская политика. Я в ней не очень силен, но после ухода там много всего изменились. Ввели ограничения на застройку в центре Москвы. Обязали строить парковки и прочую инфраструктуру, а это только увеличивает стоимость жилья. В общем, доигрались.

Какие прогнозы на 2012 год?

Я думаю все наладится, скорее всего цены так и продолжат расти понемногу, но темпы строительства тоже не увеличатся. Скорее всего цифры ввода жилья в 2012 году в Москве и Питере останутся примерно на том же уровне. Вообще должно многое измениться в столичных городах. Москва, имхо не может оставаться вечно дорогим городом и главным аккумулятором финансов в стране. Сколько еще пройдет, 5-10-20 лет, кто знает. Но с усилением российской экономики денег будет оставаться больше в тех регионах, которые их производят, Красноярск например. А это, в свою очередь, повлечет и перераспределение на рынках недвижимости.

Рекомендую другие посты по теме недвижимости:
PS. Кстати, я бегло осмотрел сайт Москва-Сити, там до сих пор написано, что срок сдачи башни "Федерация" 2011 год... **когда-когда???** С.Полонский уже пообещал, что за 24 месяца достроят полностью. Верю ему, интересный он товарищ. Мне нравится его стиль, с удовольствием поработал бы с ним. По крайней мере, когда вижу его в новостях получаю изрядную дозу позитива.

2 комментария:

  1. Хм, получается, что недвижемость в Питере должна дорожать. Так?
    Просто складывается ощущение, что в предверии второй волны (а она похоже будет, т.к. мы слишком сильно сейчас искусственно сдерживаем экономику (посмотрите хоть на курс доллара), ведь выборы на носу!!!) потребительский спрос явно похудеет... да и инвесторам будет не оч.хорошо... В общем, вопросы...

    ОтветитьУдалить
  2. Думаю недвижимость в Санкт-Петербурге будет расти в цене. И в Москве и в остальных городах. Но это сложно спрогнозировать, кризис он тоже двояко проявляется. С одной стороны инвесторы склонны вкладывать в более надежные активы, а с другой - изменение реального спроса на время кризиса.

    Если реальный спрос будет снижаться, то инвесторам тоже придется быть осторожными. В общем это предмет глубокого анализа, однозначно тут не скажешь

    ОтветитьУдалить